Que faire face à un locataire qui ne paie pas ?
Retard de paiement, loyers impayés… Même si les impayés locatifs ne sont pas la règle ils pourrissent la vie des bailleurs. Quelles attitudes adopter en cas de loyers impayés, toutes les réponses dans l’article ci-dessous.
La relance amiable.
Appel téléphonique, texto, mail, courrier, simple visite rendue à votre locataire…. Au choix et selon votre préférence. Les seules limites étant que vous ne pouvez pas harceler votre locataire c’est-à-dire l’appeler ou le texter 20 fois par jour et que vous ne pouvez pas non plus vous entrer dans le logement seul si vous avez conservé un double des clés.
Mis à part ces extrêmes vous pouvez et devez demander des explications par écrit ou par oral à votre locataire dès la survenance de l’impayé.
Ces démarches doivent donc être réalisées dans un délai entre 2 jours et 1 semaine après la date de l’échéance du loyer qui n’a pas été respectée.
Il vous est conseillé de conserver une copie des messages, mails, courriers de relances amiables que vous avez adressées à votre locataire.
La mise en demeure de payer.
En l’absence de paiement ou d’explication de votre locataire suite à une ou plusieurs relances amiables, la prochaine étape est l’envoi d’une mise en demeure de payer le loyer.
Ci-joint modèle de mise en demeure :
mise en demeure paiement loyer.doc
Cette mise en demeure peut être envoyée dans un délai de 10 à 15 jours après la date de l’échéance du loyer impayé.
Vous devez envoyer cette mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception et veillez à conserver une copie du courrier, de la preuve d’envoi et de l’accusé de réception.
Vous pouvez également, à la place ou suite à l’envoi d’une mise en demeure sans effet, solliciter un avocat afin de rédiger une mise en demeure d’avocat qui sera envoyée à votre locataire.
Une telle démarche faisant craindre l’imminence d’une procédure judiciaire pourrait provoquer le paiement.
La délivrance d’un commandement de payer par un huissier.
Si suite à la mise en demeure votre locataire ne paie toujours pas alors dans ce cas il sera nécessaire de lui délivrer un commandement de payer.
Il s’agit d’un acte délivré par un huissier de justice qui donne à votre locataire un délai de 2 mois afin de payer le ou les loyers impayés à défaut de voir engager une procédure d’expulsion à son encontre.
Il vous faudra donc vous rendre chez un huissier de justice ou en contacter un par téléphone, adresser à l’huissier toutes les informations relatives au bail, à l’impayé et à votre locataire.
Vous devrez à cette occasion avancer les frais d’huissier mais votre locataire sera tenu de les rembourser, ils seront inclus dans le commandement de payer.
La demande de résiliation du bail présentée devant le Tribunal d’Instance.
En l’absence de paiement suite à un délai de 2 mois suivant la délivrance par l’huissier du commandement de payer et si votre bail comporte une clause résolutoire, ce qui est le cas dans la majorité des baux d’habitation, alors vous devrez assigner votre locataire devant le Tribunal d’Instance en référé afin d’obtenir le paiement des loyers impayés et l’expulsion du locataire.
[ si votre bail ne comporte pas de clause résolutoire vous pouvez aussi saisir le Tribunal d’Instance, la différence étant que la résiliation du bail ne sera pas automatique, elle sera décidée par le juge]
Pour cette procédure il est indispensable de recourir à un huissier de justice qui délivrera l’assignation et éventuellement la rédigera et il est conseillé d’avoir recours à un avocat afin de rédiger l’assignation.
En effet, l’assignation doit être délivrée à tous les locataires et cautions et également notifiée au Préfet dans un délai de 2 mois avant l’audience.
Ce n’est que suite à l’audience, qui aura lieu au plus 2 mois après la délivrance de l’assignation mais généralement entre 6 mois et 1 an après cette date, qu’un jugement condamnant votre locataire à vous payer les loyers sera rendu.
Il vous faudra alors, encore une fois, avoir recours à un huissier de justice qui délivrera le jugement et sollicitera le paiement auprès de votre locataire et mettra également en œuvre la procédure d’expulsion.
Il faut savoir qu’en matière de loyers impayés, le délai moyen de traitement des dossiers est de 18 mois suite au premier impayé.
Ainsi, il vous faudra en moyenne 18 mois afin de récupérer vos loyers impayés (si le locataire est solvable) et obtenir son expulsion.
D’où l’intérêt de tout mettre en œuvre avant la signature du bail afin de se de prémunir contre les impayés.
Situations diverses.
La présence de plusieurs locataire ou colocataires :
Si vous êtes confronté à des locataires qui sont mariés, sachez que l’un et l’autre sont tenus solidairement est de droit au paiement du loyer. C’est-à-dire que même si l’un ou l’autre quitte le loyer, tant qu’ils sont mariés alors dans ce cas vous pouvez demander à l’un et l’autre le paiement du loyer.
Si vous avez loué votre logement à des colocataires alors dans ce cas il vous faut vérifier si le bail contient une clause de solidarité. Si cela est le cas les autres colocataires seront tenus de payer la part du colocataire défaillant à sa place. Il faudra alors mettre en œuvre à leur encontre les procédures précédemment évoquées (relance amiable, mise en demeure…). Si un colocataire devait quitter le logement, soit un nouveau colocataire le remplace et reprend ces obligations, soit il n’est pas remplacé et il est tenu durant 6 mois au règlement du loyer après la date d’effet du congé.
Sur cette question des colocataires, il doit être noté que la caution des colocataires est tenue autant que le colocataire qu’il cautionne d’un défaut de paiement d’un autre colocataire.
La présence d’une caution :
Si lors de la signature du bail votre locataire vous a fourni une caution alors dans ce cas, il nécessaire de diriger vos démarches à compter de la mise en demeure à son encontre.
En effet, la caution, qui souvent présente la particularité d’être plus solvable que le locataire, est responsable en cas de défaillance de celui-ci et n’a donc aucun intérêt à supporter des frais engendrés par une procédure judiciaire. Ceci peut donc pousser la caution à payer dès la première mise en demeure ou à tout le moins à tenter d’obtenir le règlement du locataire.
